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모든 계약서가 그러하듯이

계약서를 작성 하실때는 가능하면 위험부담 요소를 

제거하고 추후 발생될 수 있는 문제 소지를

미연에 방지하기 위하여 내게 손해가 오지않도록 

필요한 모든 사항들을 확인 및 기록하여

문서로 남기게 되는데요

부동산 계약서는 일반 계약서와는 달리

큰 돈이 직접 오고가며 

개인이 평생동안 고생하며 이룩한 재산이기에

어느 계약서보다도 더 신경을 써야 할 필요가 있습니다

올바른 부동산 전세계약서 작성을 위한

주의사항에 대하여 알아 보겠습니다

1. 등기부 등본을 반드시 확인 하세요!

등기부 등본에는 목적 대상물에 대한 채권 및 압류, 근저당 설정등

에 관련된 기록내용을 확인 가능하며 집주인의 재정상태가 악화되어

경매로 넘어가면 전세 보증금의 전액 또는 일부를

못 받을 수 도 있습니다.

가능하면 계약 당일 등기부 등본을 확인 하시고

만약 대출이 있다면 

보통 대출금의 130%인 근저당권의 채권 최고액과

전세금을 포함한 임차 보증금의 총액이 

아파트인 경우 70%, 다가구.연립,단독 주택의 경우는 60%

이하라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 가망성이 높아 집니다

단, 다가구 주택의 경우는 특히 신경을 써야 하는데

다가구 주택은 가구별로 구분등기가 되어있지 않고

건물 전체에대한 등기만 있기때문에 등기부 등본에서 

호수나 임차인 전체의 이름이 나오지를 않습니다

경매가 개시되면 선순위 임차인이 다수 존재해 후순위 임차인

피해를 볼 가능성이 매우 높으므로

다가구 주택 전세계약서 계약시 

매매가격과 세입자들 전체의 보증금이 얼마인지를

반드시 확인해야 합니다

마지막으로 

요즘처럼 전세가가 매매가에 근접해,

계약하려는 주택을 담보로 대출금이 많은 경우는

피하는 것이 좋습니다.

2. 계약자가 소유자인지 확인하고, 대리인과 계약시 각별히 주의하세요!

전세계약서 작성시 

계약자가 등기부상의 소유자 인지 확인해야 합니다

만약 다른 이유로 대리인과 계약하게 되면 계약서 작성 전에

반드시 3개월 이내에 발급한 집주인의 인감증명서가 첨부된

위임장과 대리인의 신분증을 요구해야 합니다

또 위임장에는 집주인이 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처 등

개인정보와 개약의 모든 사항을 위임 한다는 취지와

날짜와 함께 집주인의 인감이 날인 되어 있어야 합니다

대리인의 부모, 형제, 자매가 대리인으로 나와 

계약을 진행 하더라도 집주인과 직접 통화해

본인이 맞는지와 위임 사실을 확인하고 녹취해 두면

만약을 대비해 더욱 좋습니다.

3. 전세계약서 작성시. 믿음직한 공인중개업소 선택 하세요!

요즘 부동산 중개 수수료를 절약하기 위해

인터넷 카페나 직거래 경로를 이용, 개인간의 부동산 거래도

증가하는 추세입니다.

이렇게 공인 중개사를 통하지 않고 직거래로 계약 시

문제가 발생하면 적법한 절차에 의해 보호받지 못하는

사고도 같이 증가 추세에 있습니다

요즘 공인중개업소는 전세계약 이나 모든 부동산 계약진행시,

문제가발생 하더라도 안전하게 고객의 돈을

지킬수 있는 공제협회에 가입하는등 안전한 계약진행을

진행하고 있습니다

그리고 계약서 작성시 부동산 중개업소에

가급적 법무부에서 만든 주택임대차 표준계약서 작성을 요구 하세요! 

일부 변경된 계약서의 경우 표준계약서와 어떤 부분이

다른지 확인 하시는 것이 좋습니다

부동산 전세계약서 작성시 주의사항으로는

특약사항도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다

집수리, 도배, 장판 등 집주인과 구두상으로 나누었던

모든 부분이 특약사항에 기재가 되어 있어야 계약후

불이익을 받지 않습니다

전세계약서 작성시 크고 작은 일들은 많이 발생할 수 있습니다

그러므로 믿음직한 공인중개업소를 선정해서 

그에 상응하는 수수료를 지불하고 

안전하게 내 재산을 지킬수 있도록 하세요!

4. 현 소유자 통장으로 전세계약금 및 잔금 입금 하세요!

부동산 전세계약시 돈거래는 통장으로 거래 하시는 것이

좋습니다. 통장 거래시 은행에 기록이 남아 있고

은행거래시 받은 영수증등은 추후 만약에 있을

여러가지 증거자료로로 활용될 수 있습니다

<영수증은 반드시 챙겨 두세요!>

5. 전입신고 및 확정일자 확인 하세요!

모든 계약과 잔금을 치른후 동 주민센터에 가서

전입신고를 하여 전세계약서에 확정일자를 받으세요!

요즘은 인터넷이 발달되어 있으므로

"민원24시"사이트를 이용하여도 가능 합니다

전입신고와 확정일자를 받아 놓아야 공매,경매로 넘어갈때

보증금을 회수할수있는 "우선변재권"을 가질수 있기 때문 입니다

전입신고와 확정일자 신고는 아주 간단하고

신속하게 처리가 됩니다

소중한 전세금 보호를 위해서 반드시 전입신고 및 확정일자를

받으세요!

양도세 계산은 양도차익 즉 '양도가액 - 취득가액 - 필요경비'를 계산해 나온 이익에 대해 과세합니다.

이 경우 양도세 절세를 위해 필요경비를 어디까지 인정받느냐가 매우 중요한데요

오늘은 그 중에서 집수리비에 대해 알아보겠습니다.

세법과 회계에서는 수리 또는 수선을 다음과 같은 기준을 통해 전혀 다른 판단을 합니다.

1. 수리 또는 수선을 해서 건물등의 내용연수가 연장했는가? (즉, 건물등이 사용될 수 있는 기간을 연장시킬만한 수리였는가?)

2. 또는 그 건물등의 가치를 증가시켰는가? (즉, 그 공사로 인해 건물등의 시가가 올라갔는가?)

이 두 기준중 하나라도 부합된다면 이를 '자본적 지출'이라 하여 회계에선 건물가액에 포함하며, 이 기준에 부합되지 않는 경우에는 '수익적 지출'이라 하여 당해 비용으로 처리합니다.

양도세법에서는 위에서 본 자본적지출 즉, 공사로 인해 건물등의 사용기간이 늘거나 가격이 인상되었을 때와 추가로 그 건물등의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용에 대해 증빙서류로 실제 지출한 사실이 확인되는 경우 필요경비로 공제가능합니다.

그럼 실제 사례를 통해 살펴 보겠습니다.

1. 베란다 샤시, 방 확장등 내부시설 및 거실 인테리어 공사 : 내부시설 개량을 위한 것으로서 공제가능(심판청구 2001서1140,20011018)

2. 싱크대교체 및 수도꼭지 교체 와 화장실 변기교체 : 자본적 지출도 아니며, 개량등을 위한 것도 아니므로 공제불가(심사청구 양도 2008-0086,20080630)

3. 주방가구비용 및 도배공사 그리고 화장실 공사 : 수선비 성경의 수익적 지출에 해당되므로 공제불가(심판청구 2006서0062,20060509)

4. 지역난방에서 중앙난방으로 보일러시설 교체공사 : 자본적지출로 공제가능

사례를 보니 더 어렵다고요?

위 사례들은 판례의 일부일 뿐이며, 100% 그대로 적용된다고 할 수는 없습니다만, 그래도 가이드라인은 설정해 줄 수 있습니다.

예를 들어 화장실공사를 하는데 안방을 줄이고 그 안에 화장실과 간이 샤워실을 놓았다면, 자본적지출이라 할 수도 있고 이용편의 또는 개량을 위한 지출이므로 공제가능하겠죠

하지만 단지 변기교체 및 욕조 교체라면 공제받기는 힘들거구요

이상 공제가능한 수선과 불가한 수선에 대한 설명을 드렸습니다만, 가장 중요한 것은 지급내역 즉, 영수증 또는 계약서 등의 지급증빙을 잘 보관하는 것이겠죠

공사관련 증빙은 계약서, 견적서, 세금계산서등이 있을 수 있겠고, 대금지급증빙으로서는 입금증, 신용카드영수증, 현금영수증등이 있겠네요

공사관련 증빙과 대금지급증빙 다 있어야 하냐구요?

움~~~~ 왠만하면 다 있는게 좋겠죠

여기서 자주 묻는 질문과 답

1.  공사업체에서 세금계산서 받으려면 10% 더 주라는데요? 

☞ 10% 부가세 주고받는 건 정상적인것인데... ㅎㅎ 움... 아끼실 수는 있겠네요 간이영수증이라도 받으세요 대신 계좌이체등을 통해 지급사실은 명확히 해 두시구요 움... 간이영수증도 안 주면... 계약서나 견적서라도 받으시구요 그리고 중요한것!! 그 업체의 사업자등록번호는 꼭 알아야 합니다.

2. 세금계산서의 품목에인테리어라고만 되어 있습니다. 공제가능한가요?

☞ 위에서 설명한 기준에 해당된다면요... 제 아시는 분이 한 10여년전에 그러시더군요 그냥 인테리어라고 되어 있다면 세무서에서 어떤 공사인지 어떻게 알겠냐고 그래서 이것저것 귀찮아 자신은 인테리어라고 품목을 적어 받는다고... ㅎㅎ

3. 간이영수증을 받았어요 그런데 사업자등록번호가 없네요 공제가능한가요?

☞ 공사한 업체의 주민등록번호라도 아시나요? 모르시다면 공제불가능할 것 같습니다.

4. 실제 공사는 베란다공사와 함께 화장실공사을 했습니다. 헌데 세금계산서의 품목란에 화장실 공사 및 마루공사외 이렇게만 나와있습니다. 공제가능한가요?

☞ 움... 어려울 수도 있겠는데요

공제대상 공사와 불공제대상 공사가 섞여있는 듯 한데요

견적서라도 다시 받으시는게 좋을 듯 합니다.

마지막으로 양도관련 상담은 실제 증빙과 자료를 보고 할 때 가장 정확한 답이 나옵니다.

여러분께 가장 좋은 세무상담자는 바로 가까운 곳에 있는 세무사라고 전에도 말씀드렸구요

인터넷이나 전화상담만 하시지 마시고 돈 몇 푼 아낄려다 나중에 낭패를 볼 수도 있는바, 꼭 가까운 곳에 있는 세무사사무실을 방문해 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다.