2018 하반기 부동산 전망

정부가 서울 전역에 대해 투기 점검에 나섰지만 각종 개발 호재가 풍부한 은평∙여의도∙용산과 그 인근에 위치한 서대문, 양천 등 비강남권이 집값 상승을 주도하는 분위기다. 실제 올해 서울 아파트 매매가격 상승을 주도한 곳은 비강남권 지역들로 확인된다. 마포와 성동, 동작, 서대문, 동대문, 관악, 중구 등 7개 구의 연초 대비 누적 상승률이 강남3구(11.20%)를 뛰어넘은 것으로 나타났다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격은 0.15% 올라 일반아파트(0.16%) 중심으로 7주 연속 상승폭을 확대했다. 서울 25개구가 모두 상승했으며 서대문, 양천, 도봉 등 비강남권 지역이 상승흐름을 주도했다. 강남권에 밀집한 재건축은 0.11%의 변동률로 5주 연속 상승했지만 전주(0.18%) 대비로는 다소 둔화됐다. 이밖에 신도시(0.04%)와 경기·인천(0.03%)도 상승세를 나타냈다.

전세시장은 가을 이사철을 앞두고 기반시설과 교육여건이 양호한 지역 중심으로 수요가 늘어나면서 서울은 0.02% 상승했다. 반면 전반적으로 아파트 공급이 원활한 신도시와 경기·인천은 각각 -0.01%와 0.00% 변동률로 약보합 움직임을 나타냈다.

[매매]
서울은 정부의 대대적인 투기 단속에도 불구하고 상대적으로 저평가된 비강남권 소규모 단지와 중소형 물건을 중심으로 거래가 이어졌다. △서대문(0.28%) △양천(0.27%) △도봉(0.27%) △구로(0.25%) △강서(0.24%) 은평(0.24%) △마포(0.22%) △관악(0.21%) △성북(0.20%) 등이 상승률 상위지역에 포진했다. 서대문은 은평구와 인접한 홍제동 일대를 중심으로 상승했다. 홍제동 인왕산어울림(119세대), 인왕산한신休플러스(115세대), 성원(242세대) 등 그동안 저평가된 소규모 단지들을 중심으로 1,000만원-3,000만원 올랐다. 양천은 재건축과 인근 여의도 개발 기대감이 반영되며 상승폭이 확대되고 있다. 목동 목동e편한세상, 하이페리온II, 신정동 삼성쉐르빌2 등이 2,000만원-7,500만원 올랐다. 도봉은 창동 동아청솔, 동아, 상계주공18∙19단지가 500만원-1,500만원 상승했다.

신도시는 서울 접근성이 우수한 △분당(0.08%) △위례(0.07%) △판교(0.06%) △평촌(0.05%) 등을 중심으로 상승한 반면 ▼일산(-0.02%) ▼파주운정(-0.02%) 등은 하락해 양극화된 분위기다. 분당은 정자동 정든동아, 정든우성과 서현동 시범한양이 500만원-1,000만원 올랐다. 위례는 성남시 창곡동 위례센트럴푸르지오와 하남시 학암동 위례롯데캐슬이 250만원-500만원 상승했다. 반면 일산은 일산동 후곡9단지와 주엽동 강선1단지가 1,000만원 떨어졌다.

경기·인천도 △광명(0.44%) △과천(0.35%) △성남(0.08%) 등 서울 인접지 중심으로 정비사업이나 리모델링 재료가 있는 곳은 오르고 ▼안성(-0.03%) ▼평택(-0.03%) ▼안산(-0.02%) 등 외곽지역은 하락해 양극화된 양상이다. 광명은 철산동 철산래미안자이가 500만원-5,000만원, 광명동 중앙하이츠1차가 500만원-1,000만원 올랐다. 과천은 별양동 주공4∙6단지가 1,000만원-2,500만원 상승했다. 반면 안성은 공도읍 임광그대家2단지가 500만원 떨어졌다.

[전세]
서울 전세가격은 가을 이사철을 앞두고 △양천(0.11%) △마포(0.07%) △강동(0.06%) △강남(0.04%) 등 기반시설이나 교육환경이 잘 갖춰진 지역을 중심으로 상승했다. 양천은 목동 목동신시가지5단지와 삼익이 1,000만원-2,500만원 올랐다. 마포는 공덕동 래미안공덕2∙3차, 용강동 삼성래미안, 대흥동 마포태영 등이 500만원-1,500만원 상승했다. 강동은 둔촌동 둔촌푸르지오, 고덕동 고덕래미안힐스테이트 등이 500만원 상승했다.

신도시는 ▼파주운정(-0.11%) ▼일산(-0.05%) ▼평촌(-0.02%) 등이 약세를 나타냈고 나머지 신도시는 뚜렷한 움직임이 없었다. 파주운정은 와동동 가람마을9단지남양휴튼이 1,000만원, 일산은 일산동 후곡8∙9단지가 500만원-1,000만원, 평촌은 평촌동 초원부영이 250만원-500만원 하락했다.

경기·인천은 ▼성남(0.08%) ▼양주(-0.06%) ▼수원(-0.04%) ▼평택(-0.03%) 순으로 전셋값이 하락했지만 △부천(0.07%) △안양(0.03%) △광명(0.02%) 등은 상승했다. 성남은 도촌동 섬마을휴먼시아7단지, 양주는 덕정동 봉우마을주공5단지, 수원은 한양수자인파크원 등 일부 단지가 250만원-1,000만원 가량 떨어졌다. 반면 부천에서는 옥길동 옥길호반베르디움 전세가격이 1,000만원 상승했다.

서울은 규제보다는 지역 내 각종 개발호재에 더 민감하게 반응하는 분위기다. 여의도∙용산 마스터플랜 발표 이후 양천구 일대로 오름세가 확산되고 있으며, GTX A노선, 신분당선 등 교통 호재에 따른 은평구의 아파트값 강세도 서대문구 일대 소규모 저평가 단지에까지 영향을 미치는 분위기다. 정부가 오는 8월 말 투기지역 추가 지정과 재건축 가능연한 연장 등의 추가 부동산 대책을 예고한 상황이지만, 현재 부동산 시장 분위기를 고려하면 지역 내 호재가 있는 지역 중심으로 매매가격 상승흐름이 더 이어질 것으로 보인다.
 
반면 전세시장은 기반시설이 양호하고 교육환경이 우수한 서울 일부 지역을 중심으로만 제한적인 수요가 유입되고 있다. 신도시, 경기∙인천은 아파트 입주물량 확대로 경쟁물건이 늘어나고 있어 가을 이사철에 접어들어도 당분간 약보합 흐름을 지속할 전망이다.